兩家房企豪門(mén)以極其高調方式進(jìn)入新的市場(chǎng)，打出“傳奇已成佳話(huà)”的廣告，卻沒(méi)想到佳話(huà)或將成往事。
　　由于市場(chǎng)分析、客群定位和產(chǎn)品研判方面的偏差，雅居樂(lè )和星河灣兩家公司合作在常州、成都兩地開(kāi)發(fā)的兩個(gè)大平層項目，銷(xiāo)售狀況大大低于預期，兩地項目均在過(guò)去一個(gè)多月的時(shí)間里大幅跳水，但“貼著(zhù)成本”的價(jià)格仍然沒(méi)有換來(lái)更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
　　經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，兩家公司，可能在兩盤(pán)的后續開(kāi)發(fā)中不再合作?！靶呛訛橙藛T已經(jīng)從兩個(gè)項目案場(chǎng)中撤離，常州項目二期，雅居樂(lè )將重新定位為小戶(hù)型剛需盤(pán)?！币晃恢槿耸空f(shuō)。
　　“從現在的市場(chǎng)狀況看，兩家公司，求助的，救場(chǎng)的，都用了自己的短板?！睒I(yè)內人士分析，行業(yè)競爭白熱化，越來(lái)越多的企業(yè)都采取合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)降低風(fēng)險，但事實(shí)證明，即便是當初看起來(lái)強強聯(lián)手的合作，在瞬息變換的市場(chǎng)中，優(yōu)勢或將換位。
　　合作失意
　　多位知情人士透露，由于一期項目面臨困難重重，雅居樂(lè )內部準備在后續開(kāi)發(fā)中，不再采用星河灣的大平層產(chǎn)品線(xiàn)，重新改為自身擅長(cháng)的小戶(hù)型剛需盤(pán)。
　　按照官方數據，2013年11月~12月，該項目一期兩批共推出844套，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)只賣(mài)出了十幾套。
　　公開(kāi)數據顯示，雅居樂(lè )星河灣項目開(kāi)盤(pán)時(shí)，毛坯房均價(jià)在1.1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米，精裝房在1.5萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米。三個(gè)月后，雅居樂(lè )星河灣項目突然以近腰斬的價(jià)格面市，毛坯房均價(jià)為7500元/平方米，精裝房均價(jià)達到1.3萬(wàn)元/平方米。
　　降價(jià)在某種程度上改善了去化，截至4月9日，網(wǎng)上備案銷(xiāo)售170套。
　　據經(jīng)濟觀(guān)察報了解，目前已售的主要是166平方米的套型，這是項目中最小的戶(hù)型。此外，主力戶(hù)型還包括217平方米、270平方米，最大的戶(hù)型達427平方米?！艾F在他們基本上是虧著(zhù)在走了，還沒(méi)算他拿地到現在5年的財務(wù)成本?！币晃槐镜厝耸繙y算，該項目的樓面地價(jià)約1700元/平方米，園林景觀(guān)大概是800~1000元/平方米，建安成本大約3500元/平方米?，F在銷(xiāo)售均價(jià)在7500元/平方米，幾套特價(jià)的單價(jià)只有5800元。
　　3月，房管局召集新城、龍湖等大型開(kāi)發(fā)商針對雅居樂(lè )事件座談，調查龍頭開(kāi)發(fā)商是否跟風(fēng)降價(jià)。
　　在極度敏感的市場(chǎng)中，明星大盤(pán)的降價(jià)，像病毒一樣，從龍城板塊蔓延到了整個(gè)常州。市中心黃金地段的萊蒙時(shí)代，甚至打出7800元/平方米的清盤(pán)優(yōu)惠價(jià)。這個(gè)項目過(guò)去的均價(jià)在1.4萬(wàn)元/平方米。
　　兩家房企在成都的合作項目在今年3月初亦出現大幅的價(jià)格調整。公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè )鉑雅苑自2012年11月開(kāi)盤(pán)后，精裝房均價(jià)一直維持在19000元/平方米，2014年3月陡降到13500元/平方米，目前進(jìn)一步調整至13000元/平方米。
　　雅居樂(lè )江淮區營(yíng)銷(xiāo)總監邵晴曾回應：“從整個(gè)華東戰略上而言，必須要把常州項目盤(pán)活。我們適當讓出利潤，以薄利多銷(xiāo)的方式帶來(lái)銷(xiāo)售成績(jì)，繼而形成活血的效應。也希望能夠把我們的銷(xiāo)售態(tài)勢延續下去?！?br />　　腰斬背后
　　一位熟知常州市場(chǎng)的人說(shuō)，雅星項目在前期定位，客群研判，產(chǎn)品的功能性、設計性等方面都存在很大的缺失。
　　一家全國性品牌房企項目負責人說(shuō)，首先，雅星項目所在的飛龍板塊供應量非常大，“幾乎是常州供大于求程度最嚴重的板塊”。
　　此前因為打高架橋概念的樓盤(pán)熱賣(mài)，2009年~2011年間，龍城高架沿線(xiàn)大量放地。一時(shí)間，中海、星河灣、金地、綠地、綠都、大名城（行情，問(wèn)診）等房企云集。這些項目均規模龐大，其中不乏像綠都萬(wàn)和城這樣200萬(wàn)方的大盤(pán)。
　　再次，從目前行情看，常州市場(chǎng)具有典型的三線(xiàn)城市樣本意義，目前集中成交的兩個(gè)面積段，是80~90平方米和120~130平方米。
　　以綠都萬(wàn)和城為例，銷(xiāo)售均價(jià)約為6700元/平方米。而與雅星項目一街之隔的大名城、中海龍城公館主力戶(hù)型均在80~130平方米，均價(jià)亦在6000~7000元/平方米。
　　雅星項目，最小面積是166平方米，主力戶(hù)型集中在200~300平方米。按照一萬(wàn)元的單價(jià)算，其單套總價(jià)基本上達到300萬(wàn)。此前，這一戶(hù)型在北上廣被證明過(guò)可行，不過(guò)，在三線(xiàn)城市紛紛遭遇冷場(chǎng)?！斑@個(gè)總價(jià)在常州可以買(mǎi)一套別墅了?！鄙鲜鋈珖科笕耸空f(shuō)，但由于實(shí)體經(jīng)濟不景氣，整個(gè)常州近三年時(shí)間高端豪宅和別墅都賣(mài)不動(dòng)，“要知道，常州是不限購的”。
　　另外，雅星項目的戶(hù)型朝向也令一些同行感到疑惑，“常州人對戶(hù)型朝向是非常關(guān)注的，但是它的戶(hù)型并不太關(guān)注南北通透，多房朝南等問(wèn)題，還是照搬他在廣州的產(chǎn)品線(xiàn)?！币晃槐镜亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　經(jīng)濟觀(guān)察報調查發(fā)現，品牌開(kāi)發(fā)商目前在常州市場(chǎng)上沒(méi)有實(shí)現多大的品牌溢價(jià)?！罢斜Ｈf(wàn)金包括中海，在這里都是啞火了。有兩家在當地做得還不錯的開(kāi)發(fā)商，今后也沒(méi)有在當地繼續拿地的信號?！鄙鲜霰镜亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　大考前，所有的問(wèn)題仍在水面之下。
　　去年11月份第一次開(kāi)盤(pán)，品牌推廣和營(yíng)銷(xiāo)由星河灣操盤(pán)?！拔覀兛吹剿麄冞\用傳統星河灣的大手筆，高爾夫、演唱會(huì )，常州最大的廣告牌位全部被他包下來(lái)，造勢時(shí)間持續三個(gè)月?！币晃恢槿耸空f(shuō)。
　　“營(yíng)銷(xiāo)費用都扔下去3000萬(wàn)以上，卻只賣(mài)掉了十幾套房子?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。降價(jià)似乎成了唯一的選擇。
　　一家華南開(kāi)發(fā)商人士透露：“去年定價(jià)的時(shí)候，聽(tīng)說(shuō)項目上建議定價(jià)8000元/平方米，陳老板沒(méi)有同意。今年突然要求降價(jià)，只給兩三天的時(shí)間準備?！?br />　　分道揚鑣
　　常州項目土地，由雅居樂(lè )于2009年11月拿下，但是足足兩年沒(méi)有開(kāi)出來(lái)，直到2012年前后，星河灣正式介入。
　　雅居樂(lè )在 2006年 6月以18.68億元拍得成都雙流縣萬(wàn)安鎮韓婆嶺2008畝土地。其中一部分由雅居樂(lè )自己營(yíng)造雅居樂(lè )花園。
　　知情人士稱(chēng)，兩年前，雅居樂(lè )老板陳卓林希望擺脫過(guò)去剛需盤(pán)的印象，走高端路線(xiàn)。在南京、廣州、中山等多地開(kāi)始打造高端項目。是時(shí)，在廣州房企中走豪宅路線(xiàn)的星河灣，正如日中天，成為多家成名房企的學(xué)習對象。
　　星河灣老板黃文仔在廣州高端地產(chǎn)圈人緣極好，據悉與陳卓林亦私交甚篤。有這樣一家豪宅品牌合作伙伴，無(wú)疑可以滿(mǎn)足雅居樂(lè )提升調性的訴求。
　　2010年前后，星河灣的身影在雅居樂(lè )成都項目中若隱若現。但直到2012年11月，兩家正式對外宣布合作，號稱(chēng)“中國西南第一豪宅”的鉑雅苑合作項目亮相。該項目所在地點(diǎn)，即在上述雙流韓婆嶺地塊的部分土地，占地面積835畝。
　　兩家的分工是，雅居樂(lè )負責財務(wù)、拿地，星河灣負責營(yíng)造、品推。
　　然而，常州、成都兩個(gè)大盤(pán)項目的失利，令這組“強強聯(lián)合”顯得更加暗淡。
　　一位見(jiàn)證了星河灣兵敗鄂爾多斯（行情，問(wèn)診）的業(yè)內人士說(shuō)：“應該說(shuō)，雅居樂(lè )花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了一條過(guò)時(shí)的生產(chǎn)線(xiàn)?！?br />　　另外，近年來(lái)，兩家豪門(mén)房企各自曾引以為豪的優(yōu)勢不在。
　　星河灣近年來(lái)產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)于單一，在鄂爾多斯、沈陽(yáng)等地多處碰壁，光環(huán)不再。其一度憑借大平層產(chǎn)品線(xiàn)，具備沖擊房企前十名的實(shí)力。2013年的銷(xiāo)售額已跌出了全國房企前五十強。
　　雅居樂(lè )曾風(fēng)光一時(shí)的大盤(pán)模式，近年來(lái)并沒(méi)有有利的業(yè)績(jì)支撐。公開(kāi)數據顯示，2013年實(shí)現銷(xiāo)售額403.4億元，并沒(méi)有完成全年目標。
　　2010~2012年，雅居樂(lè )的年銷(xiāo)售額也節節下滑，與恒大地產(chǎn)、碧桂園兩家邁入“千億俱樂(lè )部”的粵派地產(chǎn)商差距拉大。
　　“實(shí)際上第二次降價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)，星河灣已經(jīng)逐漸淡出，人員都撤出案場(chǎng)。由專(zhuān)業(yè)代理公司主導銷(xiāo)售?！敝槿耸拷榻B。