保利全年銷(xiāo)售1252.89億元，同比增長(cháng)23.15％。保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊強調，“十二五”期間，保利地產(chǎn)仍將自己定位成一個(gè)成長(cháng)型企業(yè)，能保持每年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)20％-30％的增長(cháng)，而今后也仍然能保持這樣的業(yè)績(jì)。
今年保利會(huì )繼續加大投資力度。預計全年完成房地產(chǎn)直接投資1166億，同比增加16.8％。方法是穩步推進(jìn)近年的既定戰略。首先是堅持以一二線(xiàn)城市為主的“3+2+X”區域布局戰略，同時(shí)積極推動(dòng)房地產(chǎn)金融、養老地產(chǎn)、精裝修、概念地產(chǎn)（旅游、文化、電商等）等各項業(yè)務(wù)的發(fā)展。
4月1日舉行的投資者業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，在被問(wèn)及保利地產(chǎn)與保利置業(yè)（00119.HK）有無(wú)合作及合并的可能時(shí)，董事長(cháng)宋廣菊罕見(jiàn)表態(tài)“會(huì )有”，并稱(chēng)這是保利集團戰略目標和任務(wù)之一。業(yè)界解讀為保利集團旗下兩家地產(chǎn)公司整合步伐加快。
然而，保利地產(chǎn)董秘黃海在3日對經(jīng)濟觀(guān)察報進(jìn)一步解釋道：“合并（保利置業(yè)）是保利集團層面一直的說(shuō)法，這是長(cháng)期的戰略安排。但是目前并沒(méi)有時(shí)間表，沒(méi)有具體安排?！?br /> 加大投資
保利年報相關(guān)數據變動(dòng)最大的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~。2013年該項數據是（-97.5）億，較2012年30.9億同比減少415.4％。甚至還少于“史上最嚴調控”出臺的2011年（-79.2）億。
該項數據反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金流動(dòng)活躍程度，凈額呈負數表明支付多于收入。主要原因在于保利在2013年完成房地產(chǎn)項目直接投資998億元，創(chuàng )下近年投資金額新高。
年報顯示，保利全年新增54個(gè)房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1827萬(wàn)平方米，總地價(jià)568億元。新增權益容積率面積1321萬(wàn)平方米，權益比例72.3％，較2012年提升7個(gè)百分點(diǎn)，權益地價(jià)408.1億元。
雖然投資增加，但保利全年銷(xiāo)售回籠1112億，新增銀行貸款625億，凈增貸款191億元，仍有337.5億貨幣資金在手。
今年保利計劃進(jìn)一步提高投資力度，預計完成房地產(chǎn)直接投資1166億元，較去年再增加16.8％。
保利年報提及，一二線(xiàn)城市土地供求矛盾決定成交價(jià)格上漲，市場(chǎng)流動(dòng)性在宏觀(guān)貨幣政策調控下也呈現階段性松緊變化?？梢灶A見(jiàn)，資金緊張是未來(lái)包括保利在內的房企還需面對的重大課題。
為此，保利拓展了多種資金渠道。據了解，保利旗下信?；鹨幠Ｍ黄?00億，實(shí)現凈利潤2.75億元。該基金投資保利地產(chǎn)超60億元。
去年保利首次嘗試在海外發(fā)債。8月，保利的全資子公司恒利（香港）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒利置業(yè)”），通過(guò)其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券。債券在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。
保利方面指將進(jìn)一步加快境內外房地產(chǎn)基金發(fā)展，隨著(zhù)房地產(chǎn)基金投資收益的逐步實(shí)現，預期未來(lái)3-5內，房地產(chǎn)基金每年凈利貢獻將提升到5％-10％。
經(jīng)濟觀(guān)察報統計，2011-2013年保利地產(chǎn)預收賬款占總資產(chǎn)比例分別為36.3％、36％、34％，穩中微降。該比例數據說(shuō)明企業(yè)償債能力較穩定。
2014年，按照保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)計劃，將新推貨值1600億元，滾存400億元，上下半年推盤(pán)比例為45％：55％。
貼地飛行
2013年保利實(shí)現單月超百億。以廣州為核心的珠三角地區銷(xiāo)售額首超300億，為341億；以北京、上海為核心的環(huán)渤海、長(cháng)三角地區銷(xiāo)售額均超過(guò)200億，分別為234億、236億；以成都、重慶為中心的成渝地區實(shí)現172億，以武漢為中心的中部地區則銷(xiāo)售144億。保利方面認為，2013年年初提出的“3+2城市群深耕”的區域布局戰略初見(jiàn)成效。
保利地產(chǎn)內部人士中對經(jīng)濟觀(guān)察報說(shuō)：“公司實(shí)施城市群戰略，正是為了讓各區域的銷(xiāo)售貢獻更加平衡，避免銷(xiāo)售額隨市場(chǎng)周期有大的波動(dòng)?！?br /> 經(jīng)濟觀(guān)察報從一份統計資料中獲悉，保利的銷(xiāo)售額中有365億來(lái)自一線(xiàn)城市，高于萬(wàn)科、中海。省會(huì )及計劃單列市銷(xiāo)售772億，略高于萬(wàn)科，明顯高于中海、恒大。顯示保利的銷(xiāo)售構成相對集中。
另一方面，保利在三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售112億，同比有74％的較大幅度增長(cháng)，證明保利亦開(kāi)始在這些城市發(fā)力。資料顯示，保利新進(jìn)入太原、遂寧、清遠、湛江、韶關(guān)、肇慶等城市，項目覆蓋全國49個(gè)城市。
保利方面對投資者表示，省會(huì )及計劃單列市仍有深耕空間。目前保利還有蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等部分省會(huì )沒(méi)有進(jìn)駐；剛進(jìn)入的太原、?？?、石家莊、廈門(mén)、三亞都是單項；鄭州、福州、西安、大連等城市也僅有2-3個(gè)項目運作。
在多個(gè)千億房企中，保利對城市群的把握相對更清晰和堅持。其表示未來(lái)將繼續深耕一二線(xiàn)城市，提高一線(xiàn)城市占有率。保利不排斥開(kāi)發(fā)三線(xiàn)城市，認為利潤高、與政府議價(jià)空間大，但會(huì )“拓展有城市產(chǎn)業(yè)輻射圈的三線(xiàn)城市”，比如珠三角地區。管理層表示這類(lèi)三線(xiàn)城市一是藏富于民，二是城市化進(jìn)程非常慢，給房地產(chǎn)以契機。為了規避風(fēng)險，保利在三線(xiàn)城市通常采取合作開(kāi)發(fā)模式。
相反，對于熱門(mén)區域，保利認為不能盲目跟投。保利方面對投資者表示，2013年收縮了長(cháng)三角的業(yè)務(wù)，原因是當地城鎮化太快。
此外，保利認為棚戶(hù)區和城中村改造有挖掘潛力。2013年保利地產(chǎn)現有的舊改項目貢獻了9％的銷(xiāo)售面積，11％的銷(xiāo)售金額。目前，保利成立了專(zhuān)門(mén)的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個(gè)舊改項目，規劃總建面近3000萬(wàn)平方米。管理層表示，陸續獲取后將逐步提升舊改項目銷(xiāo)售占比至15％-20％。
產(chǎn)品方面，保利亦牢牢鎖定剛需客戶(hù)。2013年，保利成交商品房套數9.68萬(wàn)套，其中144平方米以下占比93.5％，客戶(hù)剛需自住占比84％。
整合猜想
董事長(cháng)宋廣菊對于合并保利置業(yè)問(wèn)題的“會(huì )有”回答，引起市場(chǎng)廣泛猜測。4月2日，保利地產(chǎn)股價(jià)大漲7.01％。
保利集團旗下兩家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司保利地產(chǎn)與保利置業(yè)一直引發(fā)“同業(yè)競爭”。對此，宋廣菊曾強調，對于雙方已經(jīng)共同進(jìn)入的城市，要協(xié)商發(fā)展；具體到產(chǎn)品定位上，共同進(jìn)入的區域會(huì )做一些劃分。而今后，雙方原則上不會(huì )再有新的交叉區域。已有重復城市指上海、廣州、重慶和武漢。
4月1日的說(shuō)明會(huì )上，董事總經(jīng)理朱銘新認為，自保利地產(chǎn)上市以來(lái)，關(guān)于同業(yè)競爭的承諾一直得到公司和大股東的良好遵守和執行。
長(cháng)期以來(lái)，保利地產(chǎn)深耕一二線(xiàn)城市，保利置業(yè)則擁有三四線(xiàn)城市土儲較多。然而，隨著(zhù)兩家公司規模日益壯大，相互突破界限的跡象越加明顯。
據CRIC監測，保利置業(yè)在2013年獲取12幅土地，總占地面積約122.9萬(wàn)平方米，規劃總建筑面積約504萬(wàn)平方米。
2013年，保利置業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售額267億元，基本完成260億的目標。2014年預計簽約銷(xiāo)售金額280億元人民幣。目標制定比較謹慎，增幅僅5％。
保利置業(yè)雖小，但頗有亮點(diǎn)。2月，該公司在香港啟德拿地。該地塊是香港少數的市中心優(yōu)質(zhì)地皮，且是極少數不限港人購買(mǎi)的地皮中最大面積的一塊用地，預計毛利率將達到30％左右。
有投資者提出，兩者整合的方法是，保利地產(chǎn)在港發(fā)行股票，以換股方式吸收合并保利置業(yè)。
事實(shí)上，保利地產(chǎn)在港已有平臺。前述其在香港設立了全資子公司恒利置業(yè)，去年8月成功發(fā)行美元債券。有媒體引述保利內部人士說(shuō)法稱(chēng)，相對于融資本身，保利更看重該海外平臺的資本運作空間，讓海外投資者和評級機構接觸和了解保利，“還有很多的操作可能性”。長(cháng)遠來(lái)看，在香港上市也是一個(gè)備選。
不過(guò)，保利地產(chǎn)董秘黃海對經(jīng)濟觀(guān)察報否認這一說(shuō)法。黃海說(shuō)：“發(fā)債的平臺只是發(fā)債，不要過(guò)分解讀?！?/div>
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