歷經(jīng)兩年之久，方興地產(chǎn)整合棋局落下重要一子，其分拆酒店上市事宜或終于進(jìn)入倒計時(shí)。
　　方興地產(chǎn)日前公告稱(chēng)，其分拆酒店業(yè)務(wù)在香港上市一事已獲聯(lián)交所確認，德意志銀行及摩根士丹利將擔任聯(lián)席保薦人。分拆完成后，方興地產(chǎn)仍持有被分拆實(shí)體不少于51%的股權，分拆所得資金擬用做償還債務(wù)、營(yíng)運資金等，其希望建立方興地產(chǎn)和被分拆實(shí)體間兩個(gè)獨立集資平臺，提高集資靈活性，以支持兩者各自的發(fā)展。
　　“分拆上市仍屬于早期階段，上市時(shí)間表還沒(méi)有定案，”方興地產(chǎn)相關(guān)人士委婉拒絕了時(shí)代周報記者的采訪(fǎng)，并稱(chēng)受靜默期制約，酒店上市相關(guān)的融資規模、估值折讓幅度等細節暫時(shí)均無(wú)法透露。
　　酒店上市或進(jìn)入倒計時(shí)
　　“按照公司管理層的最初設想，會(huì )有10家酒店放入被分拆的資產(chǎn)包，但現在只有8家酒店，”有方興地產(chǎn)內部知情人士對時(shí)代周報記者透露稱(chēng)，原本計劃內的南京酒店牽涉未解決的股權轉讓事宜，而長(cháng)沙酒店還需很久才能面市，所以都取消了。
　　時(shí)代周報記者根據公告梳理，此次準備打包上市的8家酒店，在上海、北京、三亞各有兩家，其余兩家則位于深圳和麗江，共涉及3431間客房，總建面約54萬(wàn)平方米。
　　在這當中，北京王府井(行情,問(wèn)診)萬(wàn)麗酒店、麗江凱悅大酒店以及崇明凱悅酒店等3家酒店目前尚未有收入，預計將在2014年年內陸續開(kāi)業(yè)；其余已落成并開(kāi)業(yè)的酒店分別為金茂上海君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店和金茂三亞希爾頓大酒店，這5家酒店在2012年、2013年的整體入住率分別為65.8%、67.6%，總收入分別約為20.1億港元和19.6億港元。
　　“就酒店收入方面，去年三亞、深圳的酒店保持上漲或持平趨勢，下降的是北京、上海的酒店，”在方興地產(chǎn)2013年業(yè)績(jì)會(huì )上，公司管理層透露稱(chēng)，上海的酒店因改造受到一定的影響，而北京的酒店則是受到政策影響最大的一家。
　　從財報數據上看，2012-2013年，上海君悅大酒店的收入由5.52億港元降至5.29億港元，而北京威斯汀大飯店的收入則由4.43億港元下滑至3.82億港元。
　　而反觀(guān)最近三年方興地產(chǎn)酒店收入狀況，2011-2013年，這項數據分別為21.34億港元、20.1億港元、20.6億港元，數據相差并不明顯，但同期占公司營(yíng)收比例分別為32%、12%、10%，下滑明顯。
　　對于投資回報周期相對較長(cháng)的酒店行業(yè)而言，如果沒(méi)有一個(gè)中長(cháng)期的退出渠道，開(kāi)發(fā)商資金無(wú)疑面臨著(zhù)考驗。迫于此，分拆酒店上市就成了方興地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)最直接的變現方式。
　　但早在兩年之前，方興地產(chǎn)就曾明確提出有分拆酒店業(yè)務(wù)上市的考慮，可一直未有進(jìn)一步的動(dòng)作?，F在，是不是一個(gè)好時(shí)機？事實(shí)上，就在幾個(gè)月之前，新世界(行情,問(wèn)診)發(fā)展在同一件事情上遭遇挫折，而長(cháng)江實(shí)業(yè)、世茂集團等公司的酒店分拆上市計劃至今均無(wú)下文。
　　“新世界發(fā)展等分拆酒店上市至今未成功，其很大程度上就是源于持續的回報低下，業(yè)績(jì)不達標，”協(xié)縱國際集團創(chuàng )始合伙人黃立沖對時(shí)代周報記者分析稱(chēng)，當然，這也在一定程度上反映出目前投資者信心在走弱，越是這種情況，越要盡快拆分上市，這是方興地產(chǎn)盤(pán)活酒店資產(chǎn)為數不多的途徑。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)對時(shí)代周報記者表示，國內酒店業(yè)在國家反腐、三公消費減弱等環(huán)境下，遭遇了寒流，近兩年出現相對嚴重的供大于求，投資回報周期更長(cháng)、回報率也沒(méi)有預期的高。方興地產(chǎn)旗下的酒店質(zhì)量高、地段好，但也應該預計得到宏觀(guān)環(huán)境給酒店業(yè)帶來(lái)的整體波動(dòng)，高端酒店市場(chǎng)出租率下跌的情況，短期內還沒(méi)有見(jiàn)到明顯改善。
　　根據方興地產(chǎn)公布的計劃，公司酒店分拆上市將通過(guò)由金茂投資和金茂控股聯(lián)合發(fā)行的股份合訂單位在聯(lián)交所主板上市的方式進(jìn)行，其中金茂投資將為一個(gè)固定單一投資信托，初步專(zhuān)注于中國酒店業(yè)，金茂投資集團將主要擁有并投資于酒店組合，上市后，金茂投資集團將擁有上述物業(yè)。
　　“發(fā)行信托將酒店物業(yè)資產(chǎn)證券化，是房企常見(jiàn)的套現選擇，”在黃立沖看來(lái)，方興地產(chǎn)可能會(huì )用保證回報的補貼方式，來(lái)提升信托的可銷(xiāo)售程度，維護估值，比如會(huì )在酒店業(yè)務(wù)信托上市后的幾年，給予投資者一定的回報承諾，如3-5年內6%左右的租金等，也有可能采取發(fā)行時(shí)估值打折的方式來(lái)吸引投資者興趣。
　　對于酒店業(yè)務(wù)上市，方興地產(chǎn)看似勢在必行。公司內部人士也坦承，選擇此時(shí)公布酒店分拆的想法，把需要長(cháng)時(shí)間沉淀的這部分資產(chǎn)提前變現，對公司的股價(jià)也會(huì )有較好的影響。
　　三年內持有物業(yè)翻一番
　　不僅是酒店業(yè)務(wù)，方興地產(chǎn)內部對持有型物業(yè)有更長(cháng)遠的想法。
　　“對于持有物業(yè)，仍然會(huì )不斷增加比例，目標是三年翻一番?！?方興地產(chǎn)董事長(cháng)何操日前對外透露稱(chēng)， 2013-2015年這三年，方興地產(chǎn)對于酒店、寫(xiě)字樓等持有物業(yè)要翻一番，這是雙輪驅動(dòng)大的方向。
　　據何操介紹，方興地產(chǎn)內部近年執行“雙輪驅動(dòng)戰略”—一個(gè)輪子是進(jìn)行銷(xiāo)售型物業(yè)開(kāi)發(fā)，一個(gè)輪子是租賃型物業(yè)持有，兩個(gè)輪子同時(shí)走路，“公司有一個(gè)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)上物業(yè)收購和資本收購的研究，如果找到合適的機會(huì )，仍然會(huì )對這些銷(xiāo)售和持有型物業(yè)做一些并購動(dòng)作，這也將是方興地產(chǎn)未來(lái)重要的發(fā)展方向?！?br />　　拿地補倉，是方興地產(chǎn)未來(lái)持有物業(yè)翻番的根基。2012年底至今，方興地產(chǎn)光在土地投資上的花費不菲，版圖不斷擴大，產(chǎn)品也囊括高端住宅、寫(xiě)字樓、酒店和旅游地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)，其中在綜合項目上的案例就有總投資達70億元的廣州南沙項目和光地價(jià)就有56.8億元的上海海門(mén)路項目等。
　　按照方興地產(chǎn)內部人士的說(shuō)法，目前公司仍在做區域戰略布局，“一方面我們的布局任務(wù)還沒(méi)有完成，另外公司做大也需要土地儲備?！?何操則表示，方興地產(chǎn)公司將深耕長(cháng)三角、珠三角和京津區域。
　　值得注意的是，盡管方興地產(chǎn)幾年來(lái)頻頻高價(jià)拿地，但凈負債率始終維持在40%-50%，比上市房企平均水平低較多。
　　“方興地產(chǎn)之所以能有足夠的資金作支撐來(lái)持有大型物業(yè)，并堅持走高端住宅產(chǎn)品的路線(xiàn)，和大股東中化集團的支持密不可分，”有方興地產(chǎn)知情人士對時(shí)代周報記者透露稱(chēng)，中化集團是僅次于中石油、中石化和中海油的中國第四大石油公司，主要業(yè)務(wù)集中在農業(yè)、化工、地產(chǎn)等領(lǐng)域，但近年越來(lái)越將重心轉向旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅是16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，還是國資委批準的6家以酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的央企之一。
　　“只要方興地產(chǎn)收購項目，中化集團就會(huì )向方興地產(chǎn)注資，”此前有分析稱(chēng)，方興地產(chǎn)雖然整體盤(pán)子不大，但有底氣擴張。從數據來(lái)看，銷(xiāo)售額為145.91億元人民幣的方興地產(chǎn)，對應的總資產(chǎn)高達1208.43億港元（約956億元人民幣），相比之下，銷(xiāo)售額150億元的央企中糧地產(chǎn)(行情,問(wèn)診)總資產(chǎn)為388.35億元，銷(xiāo)售額220億元的民企黑馬陽(yáng)光城(行情,問(wèn)診)總資產(chǎn)為246.89億元。
　　獲得優(yōu)質(zhì)項目，或是背靠央企背景的最大實(shí)惠之一。以方興地產(chǎn)在上海投資開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項目，均是當地政府規劃主推的重點(diǎn)項目：2008年11月，方興地產(chǎn)獲得上海崇明島項目時(shí)，崇明島正建設國際生態(tài)島；在2013年銷(xiāo)售額中占較大比重的上海港國際客運中心項目，也是方興地產(chǎn)與上海市政府合作，毗鄰的上海國際航運服務(wù)中心亦收歸方興地產(chǎn)旗下，事實(shí)上，方興地產(chǎn)曾是上海北外灘最大“地主”，擁有北外灘100萬(wàn)平方米土地儲備。
　　一級土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也成為方興地產(chǎn)收入的重要來(lái)源，2013年方興地產(chǎn)的一級土地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額高達60億元。目前，方興地產(chǎn)的一級土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括長(cháng)沙梅溪湖項目、青島西海岸經(jīng)濟新區項目、廣州南沙項目等。
　　“中化集團是一家政府關(guān)聯(lián)實(shí)體。我們認為，方興地產(chǎn)可能透過(guò)母公司從政府特別支持中間接受益?！睒藴势諣柕膱蟾嬖缡侵赋?，中化集團的管理層對該公司有長(cháng)期承諾，并可能在其陷入財務(wù)困境時(shí)提供支持。
　　事實(shí)上，低融資成本，也成為中化集團為方興地產(chǎn)帶來(lái)的一大便利?！胺脚d地產(chǎn)一直以來(lái)和各大銀行都保持了很好的合作關(guān)系，公司的信譽(yù)也比較高?！狈脚d地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上如是表示。穆迪在日前的研報中就指出，方興地產(chǎn)的現金保有量占其總資產(chǎn)的10%左右。從這些角度看，方興地產(chǎn)在擴張路途中仍將昂首前行。