進(jìn)入2014年，越來(lái)越多的地產(chǎn)商在地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻上動(dòng)作頻頻，或攜手銀行，或再戰資本市場(chǎng)，預示著(zhù)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從關(guān)系為王、土地為王的時(shí)代進(jìn)入了金融為王的時(shí)代。這種變革的跡象早在數年前已初顯端倪，嘉凱城(行情,問(wèn)診)集團股份有限公司（000918.SZ）培植屬于自己的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就已默默進(jìn)行了近3年。
　　4月15日，嘉凱城集團副總裁、董秘李懷彬在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)中表示，嘉凱城旗下的投資管理公司凱思達到去年年底管理基金規模達到35億元，其長(cháng)期目標為立足國企平臺，倡導價(jià)值投資，致力于成為中國一流的投資管理公司，逐步發(fā)展成為既有房地產(chǎn)金融基金業(yè)務(wù)，也有其他PE/VC股權投資、財務(wù)顧問(wèn)和資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)的領(lǐng)先投融資平臺。
　　而嘉凱城發(fā)力金融的背后，則是公司在經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng )新上的探索，更深層次的邏輯是，嘉凱城結合國家新型城鎮化戰略與自身特質(zhì)，提出“新型城鎮商業(yè)運營(yíng)商”的新角色定位，并在商業(yè)模式上融合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)管理和金融業(yè)務(wù)，以期逐步實(shí)現從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到資產(chǎn)運營(yíng)商的戰略轉型。
　　涉水地產(chǎn)金融培育新增長(cháng)點(diǎn)
　　如果說(shuō)持續的國家宏觀(guān)調控加大了地產(chǎn)商不確定性預計融資難度的話(huà)，那么對于資金密集型的地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)可以有效解決包括地方政府在內的參與各方的投融資問(wèn)題。
　　由諾承投資和投中集團共同發(fā)布的《2013人民幣房地產(chǎn)基金年終報告》顯示：在2010年之前，國內人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只基金，100億元左右的市場(chǎng)規模。2010年房地產(chǎn)基金開(kāi)始蓬勃發(fā)展，當年新募基金數量48只，募集規模271.6億元。
　　正是基于對行業(yè)趨勢的認知，嘉凱城在2011年成立了規?；姆康禺a(chǎn)金融運作平臺—凱思達，希望在提升運營(yíng)能力同時(shí)，培育嘉凱城新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。
　　“我們在深入研究歐美房地產(chǎn)行業(yè)模式和充分調研之后，認識到金融化模式已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展趨勢，因此考慮成立凱思達股權投資公司作為嘗試與探索?！崩顟驯蛘f(shuō)。
　　目前，國內房地產(chǎn)私募股權資金存量約4000億元，而美國房地產(chǎn)私募股權投資基金約1.5萬(wàn)億元人民幣，歐洲約2萬(wàn)億人民幣，由此可見(jiàn)國內市場(chǎng)空間之大。
　　從競爭優(yōu)勢來(lái)看，除去外資及私人機構之外，目前國內外開(kāi)展房地產(chǎn)金融的模式主要有兩種，一是以金融機構主導設立，比如建銀精瑞，其融資能力較強；另一種則出身地產(chǎn)商，比如金地旗下的穩盛投資和嘉凱城旗下的凱思達，相較而言，這類(lèi)房地產(chǎn)金融企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)是對項目的判斷力、把控能力與投后管理能力較強。
　　2012年，凱思達聯(lián)手中融信托，發(fā)起設立總規模為50億人民幣的房地產(chǎn)基金嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金（下稱(chēng)“嘉融基金”），其中第一期發(fā)行8億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。
　　嘉融基金通過(guò)債權和股權兩種方式向項目進(jìn)行投資，基金向開(kāi)發(fā)商增資或受讓原股東股權，原股東直接獲取資金；基金通過(guò)持有股權分享項目超額收益。
　　此外，嘉融基金向項目提供委托貸款，用于項目開(kāi)發(fā)。嘉凱城對基金向項目公司提供的委托貸款提供本息擔保，為項目公司及時(shí)償付債權本息提供流動(dòng)性支持。
　　我們認為房地產(chǎn)金融有望成為公司未來(lái)業(yè)績(jì)的增長(cháng)點(diǎn)。一方面房地產(chǎn)行業(yè)的細分將帶來(lái)更多的市場(chǎng)需求；另一方面險資等大型機構者投資限制的逐步放開(kāi)，也將帶來(lái)更多的資金來(lái)源；此外，政策對于創(chuàng )新的鼓勵也會(huì )極大拓展市場(chǎng)空間?！崩顟驯蛘f(shuō)。
　　除了中融國際之外，目前與嘉凱城合作的金融機構有上國投、華寶信托、東方資產(chǎn)等，預計可提供不低于100億元的資金支持。
　　新型城鎮商業(yè)運營(yíng)商
　　國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)相對成熟階段，拿地-開(kāi)發(fā)-賣(mài)房的傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨挑戰，利潤空間越來(lái)越低。在政策面和行業(yè)面的變動(dòng)之下，嘉凱城主動(dòng)求變轉型升級，其路徑為新型城鎮化背景下的產(chǎn)融互動(dòng)。
　　2012年下半年，嘉凱城成立商業(yè)資產(chǎn)管理公司，以此為平臺整合旗下商業(yè)項目和開(kāi)拓城鎮商業(yè)業(yè)務(wù)，在上海、浙江等拓展區域內的城鎮商業(yè)業(yè)務(wù)并逐步將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)與房地產(chǎn)金融打通運營(yíng)。
　　李懷彬認為，在傳統的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈中，項目的獲取能力是關(guān)鍵。但是，在現在和未來(lái)，對行業(yè)鏈上各個(gè)環(huán)節的運營(yíng)管控能力，成為真正的價(jià)值創(chuàng )造核心，而這其中金融設計和投融資安排是關(guān)鍵。
　　可以說(shuō)，嘉凱城在2013年一系列的舉動(dòng)，都有著(zhù)未雨綢繆的意味。2013年7月，嘉凱城在之前的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)類(lèi)型上，直接將房地產(chǎn)金融與城鎮商業(yè)業(yè)務(wù)相結合，由凱思達設立嘉盈城鎮商業(yè)發(fā)展基金（下稱(chēng)“嘉盈基金”），基金總規模擬為20億元人民幣，其中I期基金規模約為4億元，投資期3年，投向無(wú)錫的一個(gè)城鎮商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　同年12月，凱思達發(fā)起設立總規模約為10.3億元的嘉盈城鎮商業(yè)發(fā)展基金II期，投資城鎮商業(yè)項目—蘇州蘇綸場(chǎng)風(fēng)情街項目，投資期為三年。其中，凱思達出資認購了近30%的劣后級份額，以達到享受未來(lái)對應資產(chǎn)增值收益的目的。
　　如今，再簡(jiǎn)單地用“住宅開(kāi)發(fā)商”來(lái)形容嘉凱城已經(jīng)不合時(shí)宜。進(jìn)入2014年，嘉凱城明確將自己定位為新型城鎮商業(yè)運營(yíng)商，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎上，大力發(fā)展城鎮商業(yè)和房地產(chǎn)金融兩個(gè)戰略業(yè)務(wù)板塊。
　　這種運營(yíng)模式的邏輯是：一方面，通過(guò)城鎮商業(yè)銜接公司開(kāi)發(fā)主業(yè)，對開(kāi)發(fā)項目的商業(yè)資產(chǎn)部分進(jìn)行統一管理與運營(yíng)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品價(jià)值。另一方面，對優(yōu)質(zhì)項目則考慮直接向房地產(chǎn)基金出售或共同持有，可享受資產(chǎn)運營(yíng)與增值收益。
　　目前，嘉凱城正在浙江省店口鎮這個(gè)聯(lián)合國開(kāi)發(fā)計劃署試點(diǎn)城鎮、全國發(fā)展改革試點(diǎn)鎮、首批浙江省小城市培育試點(diǎn)鎮打造城鎮商業(yè)的示范項目—店口城市客廳項目。與一般商業(yè)物業(yè)不同的是，該項目不僅包含商業(yè)業(yè)態(tài)，還配置了教育、醫療、文化等公共服務(wù)資源，建成后將成為新型城鎮化背景下的體驗式消費型城鎮商業(yè)中心。
　　按照規劃，建成后，當地政府回購約1/3，用于教育、醫療、文化等公共服務(wù)用途；商業(yè)部分則銷(xiāo)售50%，剩下50%計劃整體出售給基金公司。
　　在此過(guò)程中間，嘉凱城通過(guò)對商業(yè)物業(yè)的統一管理與運營(yíng)，實(shí)現商業(yè)物業(yè)的保值增值。另外，還可能作為劣后級股東投資相關(guān)基金，在基金完成退出后獲得資產(chǎn)增值收益。
　　探索“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運作”
　　“嘉凱城正在探索的是將商業(yè)地產(chǎn)項目資本化，在一定程度上與新加坡凱德置業(yè)的發(fā)展路徑類(lèi)似?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)研究員如此評價(jià)。即在項目開(kāi)發(fā)階段，引入短期私募基金共同開(kāi)發(fā)，然后在開(kāi)業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤(pán)，培育成熟后再轉讓給長(cháng)期REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），實(shí)現輕資產(chǎn)運營(yíng)。
　　今年1月，證監會(huì )批復同意中信證券(行情,問(wèn)診)設立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs的形式推動(dòng)國內不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐，該產(chǎn)品將在本月正式開(kāi)始發(fā)售。
　　“我們相信這僅僅是個(gè)開(kāi)端，管理層對于創(chuàng )新鼓勵以及新型城鎮化背景下市場(chǎng)需求的不斷釋放，將給房地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來(lái)長(cháng)期的發(fā)展機會(huì )?！崩顟驯蛘f(shuō)，“未來(lái)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實(shí)現資產(chǎn)證券化?！?br />　　“從業(yè)務(wù)上來(lái)看，房地產(chǎn)基金如果做純債權型融資，因為稅收等因素，其成本比銀行信托高，因此理性看待的話(huà)，房地產(chǎn)基金做股權投資型更具專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，也更具發(fā)展潛力，長(cháng)期看，REITs一定是大方向?！眲P思達董事長(cháng)兼總裁趙衛群告訴時(shí)代周報記者。
　　趙衛群說(shuō)，就現階段而言，凱思達的重點(diǎn)是在風(fēng)控可控的情況下，以規模促發(fā)展，進(jìn)一步提升資產(chǎn)管理能力。據了解，2014年公司計劃房地產(chǎn)基金管理規模不低于63億元，以資金池的方式建立不低于30億元的城鎮商業(yè)專(zhuān)項基金。
　　“長(cháng)期來(lái)看，投融資機構最重要的能力是資產(chǎn)管理能力，凱思達追求的是規模、速度、質(zhì)量和效益的平衡?！痹谮w衛群看來(lái)，“合作中實(shí)現平衡很重要，當把自己放在銅墻鐵壁中，合作伙伴就會(huì )全部暴露在風(fēng)險中，這樣的合作肯定無(wú)法實(shí)現共贏(yíng)?！?/p>